Probabilmente queste riflessioni suoneranno puerili per gli esperti del settore. Non sono ne un immobiliarista ne un costruttore, ma ritengo proprio perché non del mestiere di poter avviare una riflessione, uno scambio di opinioni . Mi auguro che chi è del mestiere intervenga per poter ragionare sul futuro del paese e dare spunti per chi in futuro tirerà le fila.
Piscina ha visto approvare definitivamente nel 2006 , dopo un travaglio di oltre 15 anni,una variante strutturale al piano regolatore che prevedeva la lottizzazione di vaste aree del paese, sostanzialmente in tre aree.
1) Area residenziale . Dopo un forte taglio fatto alla versione originale del piano regolatore rimaneva una vasta area compresa tra la zona scuole , margari, luta e campi sportivi.
2) Area Artigianale “Sud” : dalla zona “Rivarossa” (isola ecologicca) verso i Margari e Via Buriasco
3) Area Artigianale “Nord”. Nella zona compresa tra cimitero, nuova circonvallazione e ferrovia.
Nella zona 2 non è al momento partito nulla , anzi si fatica a vendere sia le costruzioni nuove realizzate gli anni scorsi sia quelle più vecchie.
Qualcosa sta partendo nella zona artigianale Nord, pare per interesse di imprenditori intenzionati non tanto a operazioni immobiliari di vendita, ma pare per trasferire produzione e commerci.
(attenzione parlo di aree di nuova edificazione non della area della fornace giustetto, dove la società “Filters” sta costruendo un complesso industriale).
Ma il grosso problema rimane l’area residenziale.
Nella primavera del 2006, vennero approvate nello stesso consiglio comunale la versione definitiva del piano ,quando meno per la definizione delle aree di nuova edificazione e due Piani esecutivi convenzionati. Sono stati gli ultimi due e mi riferisco a quello completato di fronte alla Nuova Piazza del Mercato (Via Germano Crotto) e a quello in costruzione in via Umberto I°, entrambi sul terreno di dismessi allevamenti zoologici.
All’epoca feci notare come la capacità abitativa di questi due PEC corrispondesse alla crescita degli ultimi dieci anni nel numero di abitanti di crescita di Piscina negli ultimi 10 anni. Feci una previsione. Che la vasta area di nuova edificazione residenziale , sarebbe bastata per i prossimi cinquanta o cent’anni, sempre che il paese si fosse espanso come nella seconda parte del XX secolo. All’epoca si stava delineando i primi segnali del rallentamento della bolla immobiliare cominciato attorno al 2000.
Non fui facile profeta, anzi… andò anche peggio, per il deterioramento della situazione economica. Il secondo di quei grossi piani approvati nel 2006, è rimasto ancora da completare. Il costruttore Chiaraviglio, in un consiglio comunale ha spiegato come nel 2012 non abbia venduto un solo appartamento.
Negli ultimi due anni, al di la del lento procedere di questo secondo PEC non solo è costruito praticamente a nulla e sono visti due soli piccoli cantieri con ristrutturazione completa di due immobili nella zona antica del paese. Un po’ poco.
Dobbiamo tutti augurarci che le cose migliorino in futuro, che l’economia torni a muoversi, ma sicuramente non sarà come prima, non si costruiranno più vasti ai appezzamenti di terreno, grandi opere immobiliari Ed occorrerà rivedere completamente le logiche con cui vengono deliberati i piani regolatori.
Impossibile oggi prevedere che qualcuno si metta ad edificare a Piscina vaste aree con decine di unità abitative, parta con un progetto di cinque o sei palazzini, sette villette o simili, come avvenuto nei vecchi impianti sportivi.
Bisogna dunque che un amministrazione illuminata, che a differenza delle precedenti, pensi veramente alle future generazioni e non alle prossime elezioni cambi completamente punto di vista per la programmazione territoriale.
Due i campi su cui lavorare
1) Semplificare le pratiche e le prescrizioni per le ristrutturazioni edilizie di vecchie case cadenti, eliminando vincoli talvolta ridicoli come quelli di tenere in piedi pezzi di vecchi muri marci o fatti di mattoni crudi. Occorre lavorare per rivalutare l’esistente, favorendo chi intende eliminare certi vecchi obrobri cadenti nel centro del paese. Occorre anche essere meno integralisti nel voler a tutti i costi ricostruire case nuove uguali a quelle precedenti. Pensare che la conservazione di un paese passi dal mantenimento della posizione di un paracarro.
2) Rivedere completamente la normativa e la pianificazione per quanto concerne le aree di nuova edificazione.
Occorre dunque rivedere la normativa del piano regolatore, con una suddivisione in lotti più piccoli, cominciando dalle aree più vicine a quelle già realizzate, studiare modalità di concessione di permessi che permetta ad una impresa di costruire mono, bi o trifamigliari. O anche palazzi, ma su estensione limitata. Oggi ci sono lotti previsti dal piano regolatore così vasti, che a causa della frammentazione delle proprietà, dovrebbero sorgere su un insieme di terreni appartenenti a 15-16 persone diverse.
Oggi se a Piscina qualcuno dicesse: mi compro un pezzo di terra e mi faccio la casa, magari in società con altre due o tre famiglie, si troverebbe di fronte all’impossibilità di farlo, pur con tutta la buona volontà.
Va anche detto che vi sono d’altro canto proprietari di terreni diventati edificabili, e che quindi si trovano a pagare cifre enormi di tasse e IMU, per improbabili possibilità di edificazione, magari da “rinviare” ai propri nipoti.
Dunque occorre rivedere il piano, le norme di attuazione, calandolo meglio nella realtà sociale ed economica attuale e anche alla frammentazione delle proprietà.
Senza dimenticare la vera bomba ad orologeria del piano regolatore come approvato: lo sviluppo tutto nella parte a monte del paese, potrebbe creare grossi problemi al sistema fognario, definito critico dallo stesso estensore del piano. Ma di questo potremmo parlarne in altro momento.